کندی سرعت در احیای بافت های فرسوده اراک

هفته نامه «عطر یاس» - گروه جامعه: سپیده کامیانی: کارشناسان بر این باورند که وجود بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیرمجاز در کشور، یکی از بیماری های شهری است که از لحاظ اقتصادی، اجتماعی، بهداشتی، فرهنگی و امنیتی بسیاری از ناهنجاری های موجود کشور را در دل خود نهفته دارد و برای حل اینگونه معضلات و تامین امنیت جانی شهروندان در مقابل ساخت و سازهای بی کیفیت، قدیمی و فرسوده باید این مناطق بهسازی و نوسازی شود.

براساس گزارشات رسمی، تاکنون 112 هزار هکتار بافت فرسوده و سکونتگاه غیررسمی در کشور شناسایی شده است و نزدیک به 9 میلیون نفر در بافت های فرسوده شهری در سطح کشور سکونت دارد.

بر همین اساس محدوده بافت های فرسوده استان مرکزی 950 هکتار است و چیزی در حدود یک میلیون نفر در این بافت ها سکونت دارند.

به گفته مسئولان طی برنامه چهارم و پنجم توسعه یعنی ظرف مدت 10 سال می بایست نوسازی بافتهای فرسوده به اتمام می رسید. ولی در برنامه چهارم تنها 6 یا 7 درصد نوسازی این بافت ها محقق شد و بیش از 90 درصد کار باقی ماند که روند کندی ناشی از نبود عزم جدی از سوی تمام دستگاه های درگیر از جمله سیستم بانکی شهرداری ها، دولت و همچنین مردم در سال های گذشته بوده است ...

آنچه مسلم است با توجه به نیاز استان، سالانه باید حداقل بین 15 تا 20 هزار واحد مسکونی در استان ساخته شود. در این میان و با توجه به نیاز انباشت شده تقاضای مسکن از سال های پیش، دولت برای پاسخگویی به این نیاز، راهکارهای مختلف که مهمترین آن طرح مسکن مهر (اجاره 99 ساله) است را در نظر گرفته تا با انجام آن در اراضی و شهرک های اطراف کلان شهرها، بخشی از سرریز جمعیت را در این مناطق جای دهد. اما به گفته برخی کارشناسان این طرح به تنهایی کافی نیست و باید در کلان شهرها به جای توسعه افقی شهرها، توسعه عمودی مورد توجه قرار گیرد. از آنجا که اراک در آستانه کلان شهر شدن قرار دارد و به عنوان« شهری کوتاه» قلمداد می شود، شاید توسعه درونی شهر به صورت عمودی با در نظر گرفتن استانداردهای ساخت و ساز و نیازهای شهری، بهترین راهکار برای پاسخ به نیاز مسکن جمعیت رو به افزایش باشد.

در توسعه درونی شهری یا توسعه از درون شهرها به جای گسترش افقی، شهر به صورت عمودی گسترش می یابد و بافت های قدیمی، فرسوده و ناکارآمد شهری، احیا و بهسازی و نوسازی می شوند، اراضی بایر و رها شده شهری به کار گرفته می شود، کاربری های نامناسب و نامتناسب با زندگی امروز شهری نظیر زندان ها، پادگان های نظامی، کارخانجات و صنایع مزاحم در درون شهر اصلاح و سطح معابر، شبکه های دسترسی به سطح فضای سبز و... به استانداردهای شهرسازی نزدیک می شوند.

مدیرعامل شرکت عمران و مسکن سازان استان مرکزی در این باره گفت: محدوده بافت های فرسوده به وسعت 950 هکتار در 12 شهر استان مرکزی تعیین و برای سکونتگاه های غیررسمی نیز محدوده های آن به مساحت 620 هکتار در شهرهای اراک و ساوه مشخص و به تصویب نهایی رسیده است.

ابوالفضل ملکی افزود: از آنجایی که راهبری و ساماندهی فعالیت های تصدی گری دولت در زمینه بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده نابسامان و ناکارآمد شهری به شرکت عمران و مسکن سازان به عنوان زیرمجموعه شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران واگذار گردیده لذا برنامه ریزی در خصوص تدوین قوانین و یا اصلاح آن، تامین منابع مالی از جمله تسهیلات بانکی، حمایت شهرداری ها از جمله تخفیف در عوارض، صدور پروانه و سایر مشوقات که می بایست توسط مجموعه مدیریت شهری ارائه گردیده تا امکان نوسازی فراهم گردد، توسط سازمان عمران و بهسازی شهری ایران تدوین و ابلاغ گردیده است.لازم به ذکراست نگاه دولت در بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده مشارکت مردمی است و برای تحقق این مهم می بایست عموم مالکان و ساکنان در بافت های فرسوده از امتیازات اختصاص یافته دولت اطلاع حاصل نمایند که این فرآیند تحت عنوان بسترسازی برای احیا، نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده در دستور کار قرار دارد.

وی مهمترین برنامه های سال جاری استان در خصوص بافت های فرسوده را بازگشایی محور شهید فردین پور در اراک عنوان کرد کرد و گفت: بازگشایی این محور و محور میدان تختی تا خیابان فردوسی خمین با مشارکت استانداری، شهرداری های اراک و خمین و این شرکت، تهیه طرح بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهر خمین، همکاری در جهت انتشار اوراق مشارکت پروژه های بافت های فرسوده اراک با همکاری سازمان بهسازی و نوسازی شهرداری اراک، ارائه تسهیلات بانکی تا سقف 1400 واحد در سطح بافت های فرسوده استان را از جمله مهمترین برنامه های دیگر این حوزه عنوان کرد.

ملکی در خصوص مهمترین اقدامات صورت گرفته از آغاز برنامه چهارم توسعه در استان تا پایان سال 88 در خصوص تامین تسیهلات بانکی گفت: از سال 1384 تا پایان سال 1386 کلا به 330 واحد تسهیلات بانکی در استان پرداخت گردیده است. در سال 89 حدود 200 واحد و در سال 88 برای هزار واحد مسکونی در حال ساخت، تسهیلات بانکی پرداخت شده و براساس برنامه ریزی های صورت گرفته اعتبار لازم برای ارائه تسهیلات بانکی به میزان 1400 واحد مسکونی در سال 89 تامین گردیده است که متقاضیان احداث واحد مسکونی در بافت های فرسوده به ازای هر واحد 200 میلیون ریال و برای متقاضیانی که از روش صنعتی سازی طبق ضوابط و مقررات جاری استفاده نمایند به ازای هر واحد 250 میلیون ریال تسهیلات بانکی پرداخت خواهد شد.

ضمنا کلیه متقاضیان تسهیلات بانکی می توانند با مراجعه به کلیه شهرداری های دارای محدوده بافت فرسوده مصوب و با دریافت معرفی نامه به شرکت عمران و مسکن سازان مراجعه نمایند و از این تسهیلات برخوردار شوند. مدیرعامل شرکت عمران و مسکن سازان استان مرکزی همچنین در خصوص محدوده بافت فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی اراک گفت: در خصوص شهر اراک می توان گفت: محدوده 172 هکتار بافت فرسوده و 351 هکتار سکونتگاه های غیررسمی شناسایی گردیده است.

وی افزود: 15 درصد از مساحت شهر اراک را بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی تشکیل می دهند جمعیت ساکن در بافت های فرسوده اراک و سکونتگاه های غیررسمی آن در مجموع 134 هزار نفر هستند.

ملکی گفت: بازگشایی محور شهید فردین پور حدفاصل خیابان شیخ فضل ا... نوری تا ادبجو از جمله برنامه های اجرایی در حوزه بافت فرسوده بوده است.

همچنین از مهمترین سیاست های این شرکت ایجاد تعاملی مثبت و سازنده برای اجرای فرآیند بهسازی و نوسازی با حضور و مشارکت مردمی و بخش خصوصی است و برای تحقق این مهم آمادگی داریم تا در هر زمینه با مالکین، سازندگان و انبوه سازان مشارکت نماید.

ملکی خاطرنشان کرد: اگر قرار باشد طبق برنامه پیش رویم و در صورتی که عمر هر واحد مسکونی را 30سال در نظر بگیریم می بایست طی هر سال 8 هزار و 300 واحد در بافت های فرسوده بهسازی شود تا نیاز مسکن در این حوزه برطرف گردد.

شاخص های بافت های فرسوده

بافت فرسوده براساس تعریف انجام شده دارای 3 شاخص اصلی است. شاخص ریزدانگی که شامل بلوک هایی است که 50 درصد آنها مساحتی کمتر از 200 مترمربع داشته باشد.

شاخص ناپایداری شامل بلوک هایی است که بیش از 50 درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه ای باشد و سومین شاخص، نفوذ ناپایداری است که شامل بلوک هایی می شود که بیش از 50 درصد معابر آن عرض کمتر از 4 متر داشته باشند.

در حال حاضر بیشترین حجم بافت های فرسوده در استان را اراک با 172 هکتار به خود اختصاص داده است.

به گفته یکی از کارشناسان مسکن در حال حاضر عمر متوسط ساختمان حداقل 100 سال است، در حالی که بیش از 70 درصد ساختمان های موجود در بافت های فرسوده ما عمر کمتر از 50 سال دارند و این بیانگر رعایت نکردن مشخصات فنی و مقررات ملی و ساختمان در ساخت و سازهاست.

رئیس سازمان مسکن و شهرسازی در خصوص اتمام نوسازی بافت های فرسوده موجود گفت: در برنامه چهارم تنها 7 درصد نوسازی این بافت ها محقق شد و بیش از 90 درصد کار باقی مانده است و با توجه به این که طی سال های گذشته اقدام چشمگیری برای نوسازی بافت های فرسوده انجام نشده و اینکه منابع محدود دولت اجازه نمی دهد مابقی کار در طول برنامه پنجم انجام شود لذا برنامه ریزی کرده ایم تا پایان برنامه پنجم 25 درصد بافت های فرسوده موجود نوسازی واصلاح شود. کیان پور با بیان اینکه ساماندهی هر هکتار بافت فرسوده اعتبار نیاز دارد، گفت: دولت در راستای احیای بافت های فرسوده تسهیلات ویژه ای اختصاص داده که این تسهیلات توسط بانک مسکن آماده پرداخت است.

مسکن مهر در بافت فرسوده

برای پاسخگویی به نیاز مسکن در حال حاضر بحث اجرای پروژه مسکن مهر در محدوده بافت های فرسوده مطرح است تا بتواند بخشی از نیاز مسکن را در این بافت ها پاسخ دهد. یکی از مزیت های ساخت و ساز در بافت های فرسوده آماده بودن زیربناهای اولیه نظیر آب، برق، گاز و... در این مناطق است که انجام پروژه را برای دولت بسیار مقرون به صرفه کرده است و دیگر نیازی به آماده سازی زیرساخت های اولیه در این بخش ها نیست. اما سوالی که در این زمینه مطرح می شود این است که قیمت زمین در بافت های فرسوده شهری که از قیمت بالایی برخوردار است چگونه محاسبه خواهد شد. به هر حال در پروژه مسکن مهر برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد قیمت زمین حذف شده است و اگر قرار باشد مسکن مهر در محدوده بافت های فرسوده به اجرا درآید، آیا مشمول این مزایا خواهد شد؟

مدیرعامل شرکت عمران و مسکن سازان استان مرکزی در این خصوص گفت: وقتی می گوییم مسکن مهر را داخل بافت فرسوده می بریم به این معنی نیست که تمام شرایط این طرح را به داخل بافت فرسوده برده ایم. به هر حال قیمت زمین در خارج از شهر با داخل شهر متفاوت است و نمی توان قیمت زمین را حذف کرد.

وی گفت: البته در ماده 43 آیین نامه اجرایی کمک به قیمت زمین دیده شده اما نباید این ذهنیت به وجود آید که هر آنچه در مسکن مهر در نظر گرفته شده است در این بخش نیز اعمال شود. ما در بافت فرسوده فعلا واردخط اعتباری در نظر گرفته شدیم. همچنین وام بدون سپرده در هر دو طرح مشترک است و لی در بحث اجاره 99 ساله مشترک نیست.

شرایط دریافت تسهیلات نوسازی بافت های فرسوده

براساس برنامه ریزی صورت گرفته برای متقاضیان هر یک از واحدهای مسکونی مذکور 150 میلیون ریال تسهیلات بانکی پیش بینی شده است.

وام اعطایی حداکثر تا مبلغ 20 میلیون ریال برای هر واحد مسکونی است که بدون سپرده می باشد و نیاز به سپرده گذاری در بانک ندارد همچنین نرخ سود وام موردنظر 12 درصد است. همچنین این وام برای تمام واحدهای احداثی، قابل انتقال به خریدار با اقساط حداکثر 10 سال است.

مدیر کل سازمان نوسازی و بهسازی شهرداری اراک در این خصوص گفت: پس از اینکه مردم پروانه نوسازی بافت فرسوده خود را دریافت و ساخت و ساز را آغاز کردند، بعد از انجام فنداسیون، باید به سازمان مسکن و شهرسازی استان مراجعه و فرم های مخصوص را پر کنند.

وی با اشاره به اینکه وزارت مسکن برای پرداخت تسهیلات با 6 بانک مسکن، ملی، تجارت، ملت، صادرات و رفاه کارگران تفاهم نامه ای منعقد کرده است، گفت: به تمامی این بانک ها موضوع ارائه تسهیلات بانکی برای نوسازی در بافت های فرسوده ابلاغ شده است و از این بابت نگرانی وجود ندارد.

کمالی با بیان اینکه با فراهم شدن شرایط جدید، مردم قادر خواهند بود با توجه به توانایی هایشان در نوسازی بافت های فرسوده شهری مشارکت داشته باشند، گفت: براساس بند 48 ماده واحده قانون بودجه کشور، املاک موجود در شهرهایی که فاقد بند مالکیت هستند، مشکل عدم پرداخت تمهیداتشان رفع شده و تسهیلات بانکی با تعیین وثیقه یا تضمین معتبر مورد قبول سیستم بانکی قابل پرداخت است.

وی گفت: در شرایطی که براساس سیاست های کلان وزرات مسکن و شهرسازی فراهم شده است، ارزان سازی مسکن در بافت های فرسوده امکان پذیر خواهد بود و روند نوسازی این بافت ها را با مشارکت مردم تسهیل و تسریع می کند.

مدیر کل سازمان نوسازی و بهسازی شهرداری اراک همچنین با اشاره به طرح بازگشایی محور شهید فردین پور اراک به عنوان یکی از طرح های مهم احیای بافت های فرسوده گفت: 8 پلاک از 70 پلاک این محور تملک شده و مابقی در حال توافق هستند.

وی گفت: این طرح تا پایان تابستان امسال به طور کامل به بهره برداری خواهد رسید.

مشارکت انبوه سازان

هر چند بخشی از مردم در بافت های فرسوده تمایل دارند به صورت انفرادی اقدام به بهسازی و نوسازی واحدهای مسکونی خود کنند و در این شرایط نیز از سوی دولت حمایت هایی در نظر گرفته شده است اما بحث مهمتر در انبوه سازی در این مناطق است تا با رشد ارتفاعی ساختمان ها با در نظر گرفتن اصول شهرسازی جمعیت بیشتری را در خود جای دهد و در این میان حضور انبوه سازان به عنوان سازندگان حرفه ای مسکن در بافت های فرسوده به عنوان یکی از راه های سرعت بخشیدن به احیای این بافت ها اهمیت دارد.

رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در این باره گفت: برای انبوه سازان و سرمایه گذارانی که می خواهند سرمایه ای را وارد بافت فرسوده کنند، تسهیلات و حمایت هایی به لحاظ قانون در نظر گرفته شده است که می توان به قانون حمایت از تولیدکنندگان مسکن و تسهیلاتی که دولت در نظر گرفته اشاره کرد.

«محمد حسین مقیمی» افزود: تخفیف در عوارض شهرداری و پرداخت یارانه هایی در این زمینه از جمله این حمایت هاست. وی در ادامه افزود: البته باید به این نکته توجه داشت که سرمایه گذار به دو دلیل وارد سرمایه گذاری در بافت فرسوده می شود. یکی تعهد اجتماعی فرد سرمایه گذار است که جدا از منطق اقتصادی است و فرد خود را ملزم می داند که برای حفظ جان مردم در برابر حوادث غیرمترقبه از جمله زلزله در این زمینه فعال شود و نکته دیگر بحث منطق اقتصادی است که سرمایه گذار را تشویق به سرمایه گذاری می کند که براساس محاسبات صورت گرفته ساخت وساز هر واحد مسکونی در بافت فرسوده حداقل 7 میلیون تومان به نفع سازنده است.

وی گفت: اخیرا طرحی در کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی مطرح گردیده که مراحل کمیسیون خود را سپری و آماده ارائه به صحن علنی مجلس است. مقیمی افزود: در این طرح تسهیلات و حمایت های ویژه ای جهت تسریع در کار سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در بافت های فرسوده پیش بینی شده است

***

به هر حال آنچه مسلم است در حال حاضر انبوه سازان نیز تمایل به سرمایه گذاری در بافت های فرسوده دارند اما به نظر می رسد در این میان منطق اقتصادی بیش از هر پارامتری نقش دارد و برای آنکه اهداف در نظر گرفته شده در برنامه محقق شود، می بایست تمام دستگاه های اجرایی با جلب مشارکت مردمی به طور جد احیای بافت های فرسوده را پیگیری کنند.