... در اين ميان به رغم سياست‌هاي عنوان شده از سوي دولت براي كاهش نرخ و تورم در بازار مسكن و اجاره ، در آشفته بازار گراني دولتيان نيز در بازي مالكان منافع طلب سهيم شده و اجاره املاك تجاري را از سطح يك تا يك و نيم ميليون تومان بازار به دو نيم تا سه ميليون تومان در اراك كشاندند و تغيير در نرخ نامه‌هاي مالياتي را با افزايش ميزان ماليات بر اجاره بها سبب شدند .
اجاره‌هاي 2 تا 3 ميليوني املاك تجاري موقوفه در اراك
در حاليكه حداكثر اجاره املاك تجاري در بازار اراك تا سال گذشته ماهانه بين يك تا 2 ميليون تومان از سوي مالكان در بازار در نوسان بود با اجاره يك ملك 12 متري در ابتداي خيابان قائم مقام توسط اوقاف به بهاي ماهانه 2 ميليون و هشتصد و 2 ميليون و ششصد هزارتومان ، نرخ اجاره بها در اين خيابان كه يكي از پرفروش‌ترين محل‌هاي تجاري در اين شهر به شمار مي‌رود بطور ناگهاني 50 تا صد درصد افزايش يافت .
اين موضوع را يكي از كسبه كه به تازگي موعد اجاره‌اش در اين خيابان به سرآمده به خبرنگار ما مي‌گويد : رستمي كه خواروبار فروش است و قرارداد اجاره‌اش سال قبل افزايش 15 درصدي داشته مي‌گويد : سال 87 اين ملك را يك ميليون تومان اجاره كردم كه سال 88 با التماس و تمنا به يك ميليون و صد و پنجاه هزار تومان رسيد اما امسال كه براي تجديد اجاره به مالك مراجعه كردم با توجه به اين كه مغازه‌هاي اوقاف در اين محدوده 2 ميليون و ششصد هزار تومان اجاره رفته مالك تقاضاي ماهانه يك ميليون و هشتصد را با توجه به نرخ بهاي مغازه‌هاي مجاور دارد .
او معتقد است افزايش نرخ املاك تجاري از اين محل به بازار و ديگر مراكز تجاري در اراك سرايت مي‌كند و مثل بيماري به جان مستأجران مي‌افتد كه انتقال ويروس آن به تن جامعه ( مصرف كنندگان ) به افزايش دامنه فقر و يا حذف بسياري از اقلام از سبد خانوارهاي كم درآمد و ضعيف دامن مي‌زند . او مي‌گويد : بالاخره براي ادامه كسب ناچاريم از يك محل كسريها را جبران كنيم و چون زورمان به ماليات ، مالك و خدمات دولت نمي‌رسد از طريق كشيدن بر روي نرخ ، كم فروشي و ... بايد جبران كنيم . او نقش دولت را در افزايش اين معضل اقتصادي در درجه اول مي‌داند .
هيچگونه متولي براي نظارت بر نرخ اجاره بهاي تجاري در كشور وجود ندارد
رئيس مجمع امور صنفي استان تعيين نرخ اجاره بها يا فروش املاك تجاري را توافقي دانسته و از نبود ارگان‌هاي نظارتي در بحث تعيين ميزان نرخ اجاره سخن مي‌گويد .
علي محصولي با اشاره به سابقه طولاني خود در اصناف اظهار مي‌دارد ميزان اجاره با توافق طرفين است و شايد كسي در خود اين توان را مي‌بيند كه بتواند اجاره 2 يا 5/2 ميليوني را پرداخت كند . او معتقد است نوع كسب و متراژ مغازه ( ملك ) در افزايش يا كاهش نرخ تأثيرگذار بوده و مي‌گويد : تا بحال در هيچ زماني اينطور نبوده كه دولت يا اتحاديه‌اي بر روي نرخ اجاره نظارت داشته باشد . محصولي در رابطه با ماليات بر اجاره بها مي‌گويد : اين ماليات بر حسب جدول بصورت سالانه يك ماه و نيم از درآمد ملك تعيين مي‌شود . او از اجاره‌هاي سنگين ابتداي خيابان قائم مقام اظهار بي‌اطلاعي مي‌كند و مي‌گويد : نرخ اجاره سالهاست در خيابانهاي اراك مشخص است و فقط بحث بازار و پاساژها تفاوت دارد .
اوقاف : مشتري 7 ميليوني هم براي اين ملك داريم
سرپرست اداره كل اوقاف و امور خيريه شهرستان اراك كه اين ميزان نرخ اجاره بها را در طول سالهاي تشكيل سازمان تاكنون در اراك بي سابقه مي‌داند به خبرنگار ما مي‌گويد : نظر ما اين مبلغ نبود . افراد به دليل موقعيت مناسب ملك مدام مراجعه مي‌كردند و ما را ناچار كردند اين پيشنهاد ( 8/2 و 2 ميليون و 600 هزار تومان ماهانه ) را بپذيريم .
حسين نعيمي مي‌گويد : بخشي از اجاره‌هاي اين دو ملك به حوزه علميه و جامعةالقرآن اختصاص دارد و درصدي را نيز اوقاف برمي‌دارد . نعيمي با اشاره به متقاضياني كه هنوز به اين اداره مراجعه مي‌كنند اظهار مي‌دارد نظر ما ماهانه 5/1 ميليون تومان بود اما درخواست 7 ميليون تومان هم دادند الان هم كه حدود يك ماه از اجاره دادن ملك مي‌گذرد متقاضيان با پيشنهادهاي بالا مراجعه مي‌كنند .
نعيمي در رابطه با تأثير اين نرخ اجاره بها بر نرخ اجاره ديگر مغازه‌ها هم‌چنين فشار به خريداران با گرانفروشي و كم‌فروشي ضمن تاييد اين مبحث مي‌گويد : متأسفانه اين بحث هست اما ما بر اساس قانون عمل كرديم پس از ارجاع به كارشناس رسمي دادگستري و اعلام نظر كارشناسي موضوع به مزايده گذاشته شد و متقاضيان اين نرخ ، حتي بيشتر را هم پيشنهاد دادند كه در نهايت دو مغازه اوقاف در اين مكان ماهانه 2 ميليون و 800 و 2 ميليون و 600 هزار تومان اجاره داده شد . او با ترديد مي‌گويد : منتظر هستيم كه آيا اين آقايان مي‌توانند اين رقم را پرداخت كنند يا نه اين را تا چند ماه ديگر مي‌شود فهميد . نعيمي در پاسخ به اين كه چرا اوقاف پيشنهادهاي بالاتر را نپذيرفت نيز اظهار مي‌دارد در همين هم مانده‌ايم !
اداره كل بازرسي : در مزايده بالاترين پيشنهاد اجاره مطرح است
به رغم آن چه سرپرست اداره كل اوقاف و امور خيريه شهرستان اراك رد پيشنهاد 7 ميليون توماني براي اجاره بهاي دو ملك تجاريش را خلاصي از دردسرهاي بعدي عنوان مي‌كند اما مدير كل بازرسي استان از جمله شرايط برنده مزايده را ارائه بالاترين نرخ مي‌داند و اظهار مي‌دارد : در مزايده‌ها برنده كسي است كه بهترين پيشنهاد را از نظر شاخص‌هاي مطرح در مزايده ارائه مي‌كند كه در اين مورد بايد بررسي شود چرا اوقاف پيشنهاد 5/2 را به جاي 7 ميليون با وجود سود بالاتر نپذيرفته است البته پاك‌بين بر لزوم نظارت بر اجاره‌ها اعتقادي ندارد و مي‌گويد : تا بحال قانوني براي نظارت در خصوص اجاره بهاي مسكن و ملك در كشور وجود نداشته و اين موضوع يك بحث توافقي بين طرفين است اما او در اين مورد خاص لزوم بررسي را عنوان مي‌كند .
اداره كل امور مالياتي : ارزش معاملاتي املاك به عهده كميسيون تقويم املاك متشكل از 7 عضو مي‌باشد
اگر چه مسئولين مرتبط با بحث مال‌الاجاره نبود قوانين نظارتي و بر بحث توافقي بودن نرخ اجاره متفق‌القول هستند اما مدير امور مالياتي استان به استناد قوانين موجود مالياتي براي دريافت ماليات بر اجاره بها كميسيون تقويم املاك متشكل از رؤساي امور مالياتي ، مسكن و شهرسازي ، جهاد كشاورزي و ثبت و اسناد و سه نفر معتمد محل بصير و مطلع به معرفي شوراي شهر را در تعيين ارزش معاملاتي املاك دخيل دانسته و مي‌گويد : به موجب ماده 64 قانون مالياتهاي مستقيم تعيين ارزش معاملاتي املاك بر عهده كميسيون تقويم املاك است كه بر اساس اين قانون ارزش اجاري املاك براي محدوده شهرها و روستاها بر اساس هر متر مربع تعيين مي‌شود .
ناصر هاشمي مي‌گويد : كميسيون تقويم املاك جهت عرصه و اعيان اراضي شهري و روستايي قسمت اراضي شهري را با توجه به آخرين ارزش معاملاتي تعيين شده و موقعيت جغرافيائي ، وضعيت حقوقي ملك ، خدمات شهري و ميزان مساحت تراكم جمعيت و ساخت هم‌چنين موقعيت ملك از لحاظ قرار داشتن در منطقه تجاري و صنعتي و مسكوني و ... نرخ‌گذاري مي‌كنند كه در اين بحث نوع مصالح و قدمت و نوع مالكيت نيز در تعيين نرخ تأثيرگذار است .
هاشمي در خصوص قوانين ماليات بر نرخ اجاره بها مي‌گويد : به موجب ماده 54 قانون مالياتهاي مستقيم مال‌الاجاره از روي سند رسمي تعيين مي‌گردد و در صورتي كه اجاره‌نامه رسمي وجود نداشته باشد ميزان اجاره بها بر اساس املاك مشابه تعيين خواهد شد و چنان چه مشخص شود اجاره ملك بيش از مبلغ مأخذ تشخيص درآمد مشمول ماليات است ، ماليات مابه‌التفاوت طبق مقررات اين قانون مطالبه خواهد شد . او مأخذ محاسبه درآمد مشمول ماليات اجاره املاك را نرخ نامه كميسيون تقويم املاك عنوان مي‌كند .
عضو كميسيون تقويم املاك در شوراي شهر : كميته تنظيم بازار بر نرخ اجاره بها نظارت دارد
احمدي عضو شوراي اسلامي شهر اراك كه چهار سال است در كميسيون تقويم املاك عضويت دارد نرخ نامه مصوب كميسيون را بررسي كارشناسانه ساليانه و تنها مفيد براي معاملات و اداره مالياتي عنوان كرده و مي‌گويد : اين كميسيون هيچگونه نظارتي در بحث نرخ مال‌الاجاره ندارد و مستند قانوني نيز براي نرخ اجاره بها نيست او كميسيون نظارت بر اصناف در بازرگاني و كميته تنظيم بازار را در نرخ اجاره بها دخيل مي‌داند .
بازرگاني : كميسيون نظارت بر اصناف بر حق‌العمل بنگاهها نظارت دارد
اما صديقي معاون داخلي سازمان بازرگاني استان مركزي بر خلاف احمدي عضو كميسيون تقويم املاك وظيفه كميسيون نظارت بر اصناف را در كنار نظارت بر نرخ‌هاي مصوب دولتي قيمت‌گذاري پايه املاك براي حق‌العمل بنگاه‌داران و مشاوران املاك عنوان كرده و مي‌گويد : مشاوران املاك نرخ‌هاي اجاره بها را بر اساس پيشنهاد متقاضي مي‌نويسند و با توافق طرفين قراردادها منعقد مي‌شود كه بر اساس اين نرخ 5/1 درصد از هر دو طرف به عنوان حق‌العمل تعريف مي‌شود . صديقي افزايش نرخ‌هاي اجاره بها را غير قابل كنترل دانسته و فقدان عوامل نظارتي را مي‌پذيرد . او نقش كميته تنظيم بازار را نيز در بحث كالاها عنوان كرده و از عدم دخالت آن در تعيين نرخ اجاره‌بها سخن مي‌گويد .
مال الاجاره برگ برنده مالك
در حالي كه در قوانين كشور در بحث معاملات از جمله املاك كميسيون ، كميسيون نظارت بر اصناف ، كميته تنظيم بازار و دهها عضو در هر يك از اين كميسيونها حضور دارند اما عملاً هنوز هيچ قانون مدوني براي جلوگيري از سوء استفاده زياده‌خواهان و نظارت بر تعيين نرخ منصفانه فروش و اجاره ملك تدوين و اجرايي نشده و در فقدان قوانين و عوامل نظارتي اجاره بهاي املاك نرخ صعودي يافته و به افلاك مي‌رسد و سهم مؤجر ... !!
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر