هفته نامه «نامه امیر» - زهرا نصيري:در حالي كه بررسي وضعيت بازار مسكن و ساختمان در كشور و به تبع آن استان مركزي از تداوم ركود دو ساله در اين بخش پس از افزايش ناگهاني و نجومي قيمت ها در اواخر سال 86 حكايت دارد و به اعتقاد بسياري از كارشناسان و فعالان حوزه مسكن ، شرايط كنوني بازار معاملات مسكن نه تنها كاهش ساخت و ساز و توقف بسياري از طرح هاي انبوه سازي را به دنبال داشته بلكه اكنون آثار و تبعات منفي ناشي از ركود طولاني مدت بازار مسكن بر صنايع ساختماني مرتبط ،اشتغال و نرخ رشد اقتصادي كشور نيز به عنوان واقعيتي غير قابل انكار به شمار مي رود كه قطعا ادامه اين اين روند در يكي از بخش هاي تاثير گذار بر اقتصاد كشور نگراني هايي را به همراه داشته و دارد اين روزها در آستانه اجراي قانون هدفمندي يارانه ها تحليل هاي متفاوتي از چشم انداز آينده بازار مسكن و آثار و پيامدهاي اجراي اين طرح ، مطرح مي شود.
هر چند مسئولان دولتي در چند ماه اخير به عناوين مختلف هر گونه افزايش قيمت در بخش مسكن را پس از اجراي اين طرح رد مي‌كنند اما به گفته بسياري از كارشناسان و فعالان بخش ساختمان يك روي آشكار و شاخص قانون يارانه ها در بازار مسكن را بايد افزايش هزينه تامين مصالح ساختماني و به تبع آن رشد قيمت تمام شده ساخت مسكن دانست كه قطعا در كوتاه مدت موج افزايش قيمت‌ها نيز دور از انتظار نخواهد بود اما اينكه اين افزايش قيمت احتمالي در بازار مسكن را بايد نشانه آغاز دوره رونق وضعيت عرضه و تقاضا در اين بخش تعبير نمود بحثي است كه به اعتقاد اين كارشناسان بايد با ديد ترديد به ان نگريست .
البته از سوي ديگر برخي از كارشناسان مسكن با اين استدلال كه وضعيت كنوني بازار كشش اين افزايش قيمت را نخواهد داشت معتقدند اجراي طرح هدفمندي يارانه ها به فاصله چند ماه نياز انبوه سازان به نقدينگي را افزايش و قدرت خريد كالاهاي پرهزينه همچون مسكن را كاهش مي دهد كه اين دو اتفاق در نهايت منجر به پايين آوردن عمدي قيمت مسكن توسط عاملان فروش خواهد شد.بنابر اين نمي توان اجراي اين طرح را به منزله تغيير و تحول مثبت در بازار مسكن عنوان كرد.
" افزايش 30 تا 40 درصدي نرخ اجاره ها و ادامه ركود معاملات مسكن”
رئيس اتحاديه مشاوران املاك اراك در خصوص وضعيت بازار مسكن در شهر اراك با اشاره به ركود بازار خريد و فروش ملك در سال جار ي به مانند دو سال گذشته مي گويد:پس از كاهش قيمت ها از سال 87 به بعد ،از اسفند ماه سال گذشته تا كنون قيمت ملك كاهشي نداشته و ثابت باقي مانده است اما از خرداد ماه امسال با افزايش تقاضا در خصوص رهن و اجاره كه البته گرايش عمومي بيشتر به سمت اجاره ملك بوده است و نرخ اجاره ها حدود 30 تا 40 درصد افزايش پيدا كرده است.
غلامي با بيان اينكه در دو سه ماهه اخير شايعاتي درباره افزايش قيمت مسكن پس از هدفمندي يارانه ها مطرح شده كه همين موضوع باعث افزايش تقاضا براي خريد مسكن شده است مي افزايد:به دنبال اين شايعات مالكين نيز خود افدام به افزايش قيمت مسكن نموده اند به طوري كه در حال حاضر در مناطق مختلف شهر به ويژه بافت مركزي با افزايش 5 تا 20 در صدي قيمت ها مواجه هستيم.
وي معتقد است با اجراي طرح هدفمندي يارانه ها ،افزايش قيمت مسكن به ميزاني كه اكنون در بازار شايعه شده نخواهد بود اما قطعا حذف يارانه حامل هاي انرژي و افزايش قيمت مصالح ساختماني بر قيمت مسكن تاثير گذار خواهد بود اما نمي توان اين وضعيت را به معني شروع رونق بازار معاملات مسكن دانست چون پيش بيني مي شود قدرت خريد مردم بيش از اين كاهش يابد.
"گراني احتمالي مسكن هيچ تاثيري بر رونق بازار معاملات نخواهد داشت”
نائب رئيس اتحاديه مشاوران املاك اراك نيز با تاكيد بر اينكه اجراي طرح هدفمندي يارانه ها هيچ تاثيري بر رونق بازار معاملات نخواهد داشت مي افزايد:به اعتقاد بنده تنها شاهد گراني كاذب در بازار مسكن خواهيم بود و در مقابل نه تنها تغييري در ركود فعلي خريد و فروش ايجاد نخواهد شد بلكه با توجه به بالارفتن هرينه دستمزدها و قيمت مصالح ، ساخت و ساز هم براي فعالان بخش ساختمان توجيه اقتصادي ندارد مگر اينكه در وضعيت تسهيلات بانك ها و نقدينگي در جامعه تغييري ايجاد شود.
نوروزي با بيان اينكه ضرر ناشي از ركود كنوني در بازار مسكن تنها متوجه صنف مشاورين املاك مي باشد و خريدار و فروشنده چندان ضرري در اين ميان متحمل نمي شوند مي افزايد:به نظر مي رسد با افزايش هزينه هاي ساخت و ساز و قيمت مصالح ،بايد ساخت و ساز صنعتي بيشتر مورد توجه سازندگان قرار گيرد تا حداقل شاهد گراني بيش از حد تصور در بازار فروش مسكن نباشيم.
" دخالت دولت در بخش مسكن عامل اصلي ركود طولاني مدت بازار مسكن مي باشد”
اما يك كارشناس امور مسكن در خصوص دلايل ركود طولاني مدت بازار مسكن مي گويد:ركود اوليه در اين بخش زماني آغاز شد كه دولت با دخالت در اين بخش با اجراي طرح هايي همچون مسكن مهردر صدد سامان دهي وضعيت عرضه و تقاضا و قيمت ها برآمد در حالي كه با گذشت 4 سال از اجراي اين طرح اكنون متقاضيان دچار سردرگمي و نگراني شده اندو نامشخص بودن وضعيت پروژه ها نيز نشانه عدم موفقيت اين طرح مي باشد.وي ركود جهاني در حوزه مسكن را نيز به عنوان عاملي تاثير گذار در ايجاد شرايط فعلي بازار عنوان كرده و مي افزايد:در حال حاضر خريد و فروش مسكن به عنوان يك كالاي سودآور و سرمايه اي توجيه نداشته و ركود در بخش ساخت و ساز نيز سبب شده تا با موج افزايش شديد تقاضا در سالهاي اخير ،نرخ اجاره مسكن نيز با افزايش سرسام آوري در دو سال اخير مواجه شود.
" شرايط ركود تورمي در بازار مسكن پس از هدفمندي يارانه ها قابل پيش بيني است”
اين كارشناس حوزه مسكن در خصوص شرايط بازار پس از هدفمندي يارانه ها به افزايش چند برابري قيمت همه اقلام مورد نياز در ساخت و ساز اشاره كرده و مي گويد:قطعا با افزايش قيمت تمام شده ساخت و ساز شاهد افزايش قيمت مسكن نيز خواهيم بود اما از سوي ديگر به دليل نبود نقدينگي و كاهش توان خريد مردم،ركود شديدتري نيز بر بازار خريد و فروش ملك حاكم خواهد شد كه به اعتقاد بسياري از كارشناسان علم اقتصاد به شرايط ركود تورمي در اين بخش خواهيم رسيد.و در نتيجه آمار ساخت و ساز نيز از وضعيت فعلي به شدت كاهش پيدا خواهد كرد.وي ادامه مي دهد:ركود شديدتر در بازار مسكن و ساختمان را نيز بايد به منزله رشد بيكاري در تمام بخش هاي مرتبط با اين حوزه دانست .
"زمينه لازم براي افزايش قيمت ها حتي بدون در نظر گرفتن طرح هدفمندي يارانه ها ، وجود دارد”
رئيس انجمن انبوه سازان استان نيز با اشاره به اينكه ركود طولاني مدت بازار مسكن سبب كاهش قابل توجه حجم و تعداد پروژه هاي انبوه سازي و طولاني شدن زمان اتمام ساخت و سازها به دليل نبود نقدينگي شده است به خبر نگار ما مي گويد:با توجه به ركود 2 سال گذشته بخش عمده اي از ساخت و سازهاي حاشيه شهر اراك كه معمولا در تيراژ بالا انجام مي شد متوقف شده و بسياري از انبوه سازان و تعاوني هاي مسكن خارج از طرح مسكن مهر با مشكل نبود نقدينگي مواجه هستند چراكه بخش عمده اي از تسهيلات بانكي به طرح مسكن مهر اختصاص داده شد و عملا در سالهاي اخير پرداخت وام براي ساخت و ساز متوقف شده است.
كسري اميري راد بر اين نكته كه در حال حاضر فعالان ساختماني چشم انداز مبهمي از آينده بازار مسكن و ميزان تقاضا دارند مي افزايد:متاسفانه سياستها و برنامه هايي كه تا كنون براي سامان دادن به وضعيت عرضه و تقاضا در بازار مسكن اجرا شده نه تنها اين درد را درمان نكرد بلكه با اتخاذ سياست هاي پولي و مالي انقباضي و نا مناسب تنها به صورت موقت سبب تاخير در ايجاد وضعيتي شده ايم كه مانند فنري متراكم بالاخره در آينده اي نزديك اثرات و پيامدهاي اصلي آن بروز خواهد كرد.
وي ادامه مي دهد : در حال حاضر حتي بدون در نظر گرفتن بحث اجراي قانون يارانه ها ،پس از دو سال ركود عمدي ايجاد شده در بازار مسكن زمينه لازم براي افزايش قيمت ها وجود دارد و در چند ماه اخير به وضوح قابل مشاهده بوده است به طوري كه وضعيت كنوني در بازار به گونه اي است كه مردم نيازمند خريد مسكن هستند اما چون پولي در جيب ندارند متقاضي نيستند ضمن اينكه آمارهاي فعلي نشانه افزايش شديد تقاضا در بازار مسكن در سالهاي آينده است.
"برآورد افزايش 30 تا 50 درصدي هزينه ساخت و ساز با اجراي هدفمندي يارانه ها”
وي با اشاره به برآورد انجمن انبوه سازان كشور از افزايش 30 تا 50 درصدي هزينه ساخت مسكن پس از اجراي طرح يارانه ها تصريح مي كند:در حال حاضر همه فعالان بخش ساختمان بر روي اين ميزان افزايش قيمت تمام شده اتفاق نظر دارند چرا كه افزايش دستمزدها و قيمت مصالح ساختماني تاثير زيادي در هزينه ساخت خواهد داشت اما در مقابل نمي توان نسبت به افزايش قيمت فروش به همين ميزان يا بيشتر اطمينان خاطر داشت.
اميري راد مي گويد:در صورتي كه مناسبات پولي و مالي كشور به روال عادي برگردد قطعا با افزايش شديد قيمت ها در بخش مسكن كه حتي از آن به عنوان سونامي قيمت تعبير مي شود مواجه خواهيم شد.البته در صورت ادامه وضع موجود در گردش پولي و مالي كشور باز هم شايد با تاخير چند ماهه اين افزايش قيمت رخ خواهد داد و نمي توان با استدلال هاي مختلف اين واقعيت را كه قطعا مانند دوسال گذشته نه به عنوان حباب قيمتي بلكه افزايش واقعي قيمت ها را شاهد خواهيم بود از نظر دور داشت.رئيس انجمن انبوه سازان استان معتقد است پس از اجراي قانون هدفمندي يارانه ها به شرايط ركود تورمي در بازار مسكن خواهيم رسيد كه از ديدگاه كارشناسان علم اقتصاد بدترين شرايط مي باشد يعني با وجود افزايش شايد 30 تا 40 درصدي قيمت ،ميزان تقاضا از شرايط كنوني هم كمتر شده و انبوه سازان مجبور به تعطيلي پروژه هاي فعلي هم خواهند شد.
"صنعتي سازي در شرايط كنوني بازار مسكن قابل توجيه نيست”
اميري راد با بيان اينكه به نظر مي رسد تمهيدات و مقدمات اوليه براي اجراي اين طرح بزرگ كه قطعا از نيازهاي اصلي در كشور مي باشد به خوبي مورد توجه قرار نگرفته است مي افزايد: به منظور مصون ماندن بازار مسكن از نوسانات ناشي از اجراي اين طرح حد اقل بايد راهكارهايي مانند خارج شدن پرداخت تسهيلات از انحصار بانك مسكن يا پرداخت يارانه به بخش ساختمان مانند بخش توليد مورد توجه قرار گيرد.
وي در خصوص برخي راهكارها مبني بر افزايش صنعتي سازي در بخش ساختمان با توجه به افزايش هزينه هاي ساخت وساز به اين نكته كه ساخت وساز صنعتي باعث پايين امدن قيمت مسكن به شكلي كه مردم تصور مي كنند نخواهد شد اشاره كرده و مي گويد: اجراي روشهاي صنعتي در ساخت و سازها تنها براي پروژه هاي بزرگ قابل توجيه است در حالي كه در شهر اراك اساسا احداث واحدهاي بزرگ ساختماني توجيه پذير نيست ضمن اينكه با توجه به نبود تقاضا در بازار قطعا افزايش سرعت اتمام پروژه با روي اوردن به روشهاي صنعتي براي انبوه ساز مفهومي ندارد و اينگونه طرح ها تنها در شرايطي قابل اجراست كه انبوه ساز دغدغه هايي مانند وام، نقدينگي، بازار فروش يا سيكل اداري طولاني براي اخذ مجوز و پروانه ساخت را نداشته باشد.
"افزايش كمتر از 10 درصدي قيمت سيمان و كاشي و سراميك و 2 برابري قيمت آهن آلات”
اما رئيس اتحاديه فروشندگان مصالح ساختماني اراك ضمن رد افزايش قيمت مصالح در سال جاري مي افزايد:در چند ماه اخير تنها قيمت سيمان و كاشي و سراميك با افزايش كمتر از 10 درصدي رو به رو بوده و بهاي آهن آلات نيز حدود 2 برابر افزايش قيمت داشته است.ولي الله علي محمدي مي گويد : به دنبال ركود ساخت و ساز اغلب واحدهاي صنفي فعال در اين بخش با مشكلات بسياري همچون چك هاي برگشتي انبوه سازان،نقدينگي و عدم پرداخت اقساط بانكي دست و پنجه نرم مي كنند و بايد گفت به صورت كج دار و مريض فعاليت مي كنند.
"افزايش دو برابري هزينه حمل و نقل ، پيش از هدفمندي يارانه ها”
وي با اشاره به اثر مستقيم اجراي طرح هدفمندي يارانه ها بر افزايش هزينه حمل و نقل و به دنبال آن افزايش قيمت فروش مصالح ساختماني كه براي توليد به انرژي زيادي نياز دارند مي افزايد:در ماه هاي اخير با كاهش سهميه سوخت خودروها و حتي بيش از اجراي طرح يارانه ها هزينه حمل و نقل مصالح به بيش از دو برابر رسيده است و از 8 هزار تومان در سال گذشته به 15 هزار تومان در سال جاري رسيده است بنابر اين قطعا با هدفمند شدن يارانه ها شاهد افزايش بيشتر هزينه هاي حمل و نقل نيز خواهيم بود.
علي محمدي با بيان اينكه در اين شرايط فروشنده نيز براي جبران هزينه ها قيمت فروش و عرضه مصالح را افزايش خواهد داد مي گويد:در حال حاضر مهمترين مشكل ،نبود تقاضا و ركود ساخت و ساز و توليد مسكن است كه حتي با وجود افزايش قيمت مصالح هيچ مشكلي از فعالان اين صنف برطرف نخواهد شد. چون به جز برخي ساخت و سازهاي جزئي متقاضي براي خريد در بازار وجود ندارد.
رئيس اتحاديه فروشندگان مصالح ساختماني مي گويد:دولت بايد برنامه هاي حمايتي خاص براي كارخانجات توليد مصالح،فروشنده و فعالان اين صنف و انبوه سازان داشته باشد تا با افزايش هزينه هاي توليد و عرضه بيش از اين متضرر نشوند.
به هر حال در كنار تمام اين تحليل ها و پيش بيني ها از آينده بازار مسكن در شهر اراك اين نكته را نيز نمي توان از نظر دور داشت كه تمركز سياستها و برنامه هاي دولت در سال هاي اخير بر طرح بحث برانگيز مسكن مهر سبب شد تا عليرغم تصويب قانون مصوب سال 87 در خصوص حمايت از توليد و عرضه مسكن در قالب اجراي برنامه هايي همچون طرح هاي انبوه سازي ،نوسازي بافت فرسوده ، حمايت از سرمايه گذاري هاي داخلي و خارجي و تامين تسهيلات بانكي و ابزارهاي متنوع مالي در بخش توليد و عرضه و تقويت تقاضا در بازار مسكن نه تنها شاهد اجراي اين مصوبه يا هر طرح و برنامه اي از سوي دولت براي درمان بازار به ركود رفته مسكن و ساختمان نبوده ايم بلكه اكنون فعالان بخش مسكن و ساختمان بايد چشم انتظار اوضاع آينده بازار مسكن و با نگاه خوشبينانه شايد رونق احتمالي يا طبق تحليل كارشناسان،شرايط ركود تورمي پس از اجراي قانون هدفمندي يارانه ها بمانند.
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر